На сколько берется ипотека
Перейти к содержимому

На сколько берется ипотека

  • автор:

Не теряйте времени даром — на какой срок выгоднее брать ипотеку

Баннер

Ипотека для многих семей – единственный шанс обзавестись собственным жильем. В статье разберемся, какой срок ипотеки предпочтительнее с точки зрения выгоды для клиента.

  • На какой срок можно взять ипотеку в банке
  • Влияет ли срок на сумму и вероятность одобрения
  • Плюсы и минусы длительного срока
  • Плюсы и минусы короткого срока
  • Оптимальный срок с точки зрения выгоды для клиента

ипотека кредит квартира

У каждого срока есть свои плюсы и минусы

Не так давно Дмитрий задумался о покупке жилья. Ему надоело скитаться по съемным квартирам, отдавая наймодателям внушительный кусок своей зарплаты. Он справедливо решил, что выгоднее будет оформить ипотеку и вносить эти деньги в счет будущей квартиры. Перед мужчиной встал вопрос – на какой срок взять ипотеку.

На какой срок можно взять ипотеку в банке

Российские банки предлагают жилищные кредиты на срок от одного года до тридцати лет. Диапазон довольно большой, поэтому сделать выбор бывает непросто.

С одной стороны, хочется поскорее погасить кредит и ощутить себя полноправным хозяином жилья. А с другой – не хочется несколько лет подряд жить на хлебе и воде и экономить каждую копейку.

В большинстве случаев выбора у заемщика нет. Решение принимает финансовая организация. Подбирая кредитную программу, банки следят за тем, чтобы ежемесячные платежи были подъемными для каждого клиента.

Отправной точкой для расчета срока служит ежемесячный доход и размер первоначального взноса. Чем меньшую сумму вы берете и чем больше у вас доход, тем быстрее вы сможете погасить кредит.

Есть негласное правило – размер разовой выплаты не должен превышать 30–40% от общего дохода семьи. Оно справедливо для клиентов со средним уровнем достатка. По мере роста благосостояния этот процент может быть увеличен.

Также в расчет берется возраст заемщика. Как правило, на момент погашения кредита он не должен превышать 65–85 лет.

ипотека срок ежемесячный платеж

Можно долго размышлять, на сколько лет лучше брать ипотеку, но решение все равно остается за банком

Дмитрию 27 лет, он работает программистом и получает 80 000 рублей в месяц. Последние 5 лет мужчина откладывал деньги и сумел накопить 1 млн на первоначальный взнос.

Подходящие квартиры стоят в районе 4 млн, значит, ему нужно оформить кредит на 3 млн. Давайте сравним условия по займам на 5, 15 и 30 лет и определим, какой срок ипотеки выгоднее. Для расчета берем среднюю ставку в 12% годовых.

Сумма Ставка Срок Ежемесячный платеж Переплата
3 000 000 руб. 12% 5 лет 66 700 руб. 1 004 000 руб.
3 000 000 руб. 12% 15 лет 36 000 руб. 3 480 000 руб.
3 000 000 руб. 12% 30 лет 30 800 руб. 8 081 000 руб.

По мере увеличения срока растет и переплата. Цифра в последней строке кажется устрашающей. На самом деле все не так плохо, как может показаться на первый взгляд.

За 30 лет инфляция обесценит эти деньги, а ипотечная квартира значительно вырастет в цене (если не случится чего-то сверхъестественного). Значит, фактические потери будут существенно ниже.

Влияет ли срок на сумму и вероятность одобрения

Желаемый срок жилищного кредита, безусловно, влияет на вероятность одобрения. Клиент подает заявку, предварительно оценив условия и выбрав для себя оптимальный вариант погашения займа. То же самое затем делает банк, и зачастую их оценки не совпадают.

Например, Дмитрий уверен, что с зарплатой в 80 тысяч рублей он легко сможет прожить на 30 тысяч в месяц, а 50 тысяч отдавать банку. Семи лет при таких условиях ему должно хватить.

Возможно, это действительно так – он хорошо управляется с деньгами, неприхотлив и аскетичен в быту. Но банк вряд ли пойдет на такой риск. Скорее всего, мужчине предложат условия с бо́льшим периодом и меньшим ежемесячным платежом.

платеж ипотека риск кредит

Крупный ежемесячный платеж – риск для банка и клиента

А вот с суммой займа зависимость обратная – ее размер в соотношении с размером ежемесячного дохода определяют продолжительность погашения. При выставлении условий банк берет во внимание пожелания клиента, но руководствуется строгими расчетами. Поэтому реальный срок, одобренный банком, может значительно отличаться от желаемого.

В Древней Спарте в качестве денег использовали металлические прутья, чтобы воровать было трудно, а брать взятки и стремиться к богатству — неудобно.

Другой факт

Плюсы и минусы длительного срока

План Дмитрия оформить заем на 7 лет не выдержал столкновения с реальностью. Но это не повод отчаиваться. Всегда есть возможность гасить кредит с опережением графика.

А если экономическая ситуация в стране изменится, и ставки по ипотеке упадут, можно будет сделать рефинансирование долга под более выгодный процент.

Рассмотрим преимущества и недостатки долгосрочной ипотеки.

  • Ежемесячный платеж будет наименее обременительным. Вам не придется ужиматься и лишать себя привычных радостей жизни.
  • Можно вносить бо́льшую сумму, когда есть такая возможность. При этом будет уменьшаться либо срок кредита, либо ежемесячный платеж в будущем.
  • При возникновении временных финансовых проблем проще остаться «на плаву» и не допустить просрочки.
  • Больше переплата по кредиту. Если, к примеру, вы берете заем под 10%, через 10 лет сумма переплаты сравняется с суммой основного долга.
  • Невозможно предсказать, как будет складываться экономическая ситуация на протяжении такого длительного времени. Рынок недвижимости может рухнуть, жилье подешеветь, а возвращать все равно придется изначальную стоимость.
  • Статус должника на протяжении 15–20 лет может вызывать психологический дискомфорт. Хочется поскорее погасить кредит и ощутить себя полноправным хозяином жилья.

Плюсы и минусы короткого срока

Если доход позволяет оформить жилищный кредит на 3–7 лет, не испытывая при этом серьезного дискомфорта, глупо будет советовать растянуть его на 20 лет. Вопрос в том, какой размер ежемесячного платежа можно считать комфортным. Очевидно, что для всех он будет разным.

Сейчас Дмитрий готов вносить по ипотеке 50 000 рублей – это больше 60% от зарплаты. Если в скором времени он женится и станет отцом, то финансовая нагрузка на бюджет повысится. Семье из трех человек прожить на 30 000 в месяц проблематично. Все эти риски банк учитывает и старается перестраховаться.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Плюсы короткого срока:

  • Более выгодные процентные ставки. Разница ставок по кредиту на максимальный и минимальный срок может достигать 1%.
  • Меньше переплата. При ставке в 10% за пять лет вы отдадите банку всего половину заимствованной суммы.
  • Жилье быстрее переходит в собственность заемщика, а значит он может беспрепятственно им распоряжаться.
  • Каждый месяц придется отдавать значительную часть от зарплаты банку. Это повлечет за собой снижение привычного уровня жизни.
  • В случае потери платежеспособности можно очень быстро попасть в долговую яму и даже лишиться жилья.
  • Сложнее получить крупную сумму на короткий период из-за требования банков к соотношению «платеж – доход».

Оптимальный срок с точки зрения выгоды для клиента

По мнению экспертов, оптимальная продолжительность ипотеки составляет семь лет. Этот период поддается планированию и не пугает неопределенностью. Размер переплаты также будет не слишком большим.

Понятно, что далеко не всем заемщикам доступен такой выгодный срок. Но это не повод отказываться от ипотеки совсем. Нужно соглашаться на те условия, которые одобрит банк, и сделать все возможное, чтобы приблизиться к эталонным семи годам.

Дмитрию банк одобрил заем на 15 лет под 12% годовых. Каждый месяц он должен будет вносить 34 500 рублей. Однако мужчина сразу решил, что будет направлять на погашение кредита минимум 50 000 рублей в месяц, чтобы погасить его досрочно.

Это потребует от него высокого уровня ответственности и хорошей финансовой дисциплины. Зато в случае возникновения непредвиденных ситуаций ему будет проще остаться «на плаву» и не допустить просрочек.

До какого возраста дают ипотеку на жильё

Ипотека – долгосрочный кредит, который выдаётся при определённых условиях. Одним из них является возраст заёмщика. Рассказываем, до какого возраста можно взять ипотеку и на что влияет пенсионный возраст при оформлении ипотечного кредита.

Возрастные ограничения по ипотеке

Банки выдают ипотеку гражданам РФ, возраст которых находится пределах 18-75 лет. При этом насчёт верхней границы возраста есть две оговорки:

  1. Это возраст на момент окончания срока действия договора.
  2. До 75 лет могут взять ипотеку только собственники бизнеса. Все остальные – до 65 лет.

Стоит отметить, что требование к возрасту не связано непосредственно с выходом на пенсию. В России существует несколько видов пенсии: это пенсия по возрасту, по выслуге лет (для военных, судей), пенсия по инвалидности, потере кормильца. Они могут быть назначены людям разного возраста, а некоторые виды – даже детям.

Минимальный возраст для ипотечного кредита

Официально ипотеку можно взять уже в 18 лет: закон и банки напрямую не ограничивают молодых заёмщиков. Однако есть иные правила, которые влияют на возможность получения кредита на жильё в 18 лет. Это требования к доходу, стажу и первоначальному взносу. Как правило, для получения ипотеки клиент должен предоставить сведения о доходах за последние 6 месяцев при общем трудовом стаже не менее 1 года, а также первоначальный взнос в размере 15%.

Это не означает, что в 18 лет получить ипотеку невозможно:

  • Первоначальный взнос формируется заёмщиком самостоятельно, у человека может быть наследство, деньги родителей и другие источники для формирования необходимой суммы.
  • Молодые люди могут начать работать уже в 14 лет – ТК РФ допускает частичную занятость подростков при согласии родителей, а с 16 лет трудовые отношения оформляются по договору уже с самим работником. Таким образом сформировать необходимый стаж и подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ можно.
  • Кроме этого, молодежь активно входит в бизнес. Так в 2022 году число предпринимателей в возрасте до 18 лет, которые работают в режиме самозанятости и платят Налог на профессиональный доход, составило 77 тысяч человек. Банки могут рассмотреть таких заёмщиков в особом порядке.

До какого возраста можно получить ипотеку

Как правило, ипотека выдается на срок менее 3-5 лет без привязки к возрасту заёмщика. Но если говорить именно о верхней границе возраста для оформления ипотечного кредита, в теории это можно сделать на пенсии: до 62 лет для тех, кто работал в найме, и до 72 лет для тех, кто имеет свой бизнес.

При этом стоит понимать, что допуск на получение кредита и реальная возможность его получения – не одно и то же. Банк будет рассматривать заёмщика пограничного возраста так же, как и всех остальных: важен уровень дохода, его стабильность, текущая долговая нагрузка и кредитная история.

Зависимость одобрения кредита от возраста

Выход на пенсию связан с сокращением доходов. Чем ближе срок пенсии по возрасту, тем больше рисков, что человек не справится с долгосрочными кредитными обязательствами: пенсия может быть существенно ниже заработной платы, а работать пенсионер не обязан.

Поэтому банки тщательно анализируют заёмщиков предпенсионного возраста, обращая внимание на:

  • Наличие супруга – семейные пары имеют больший совокупный доход и могут выступать созаёмщиками.
  • Наличие иждивенцев – если у человека есть на попечении пожилой родитель или ребенок, требующий особого ухода, это может осложнить выплаты по ипотеке.
  • Наличие дополнительного источника дохода. Если пенсионер работает – это его заработная плата. Также во внимание принимается доход от аренды или инвестиций, которые необходимо подтвердить справкой по форме банка.
  • Размер ипотеки – объемные кредиты с высоким ежемесячным платежом людям, которые живут только на пенсию, одобряют редко.
  • Возраст – чем дальше предельная граница, тем проще получить одобрение. По данным ОКБ (Объединённое Кредитное Бюро– одно из крупнейших бюро кредитных историй в России), большинство ипотечных кредитов в РФ закрывается в течение 3-5 лет с момента получения кредита. В возрасте 50-55 лет получить ипотеку, как правило, не составляет проблем.

На что влияет возраст при ипотеке

Для заёмщиков старшего возраста действуют все те же условия по ипотечным кредитам, что и для остальных. Однако, возраст всё же отражается на индивидуальном расчёте и дальнейшем обслуживании кредита.

  1. Чем ближе предельный возраст, тем короче срок, на который можно взять кредит.
  2. Чем короче срок ипотеки, тем меньше денег вам может дать банк, так как размер кредита напрямую зависит от ежемесячного дохода заёмщика и длительности договора.
  3. Если до верхней границы возраста осталось менее установленного банком срока кредитования, ипотеку могут не одобрить.
  4. Ипотека с господдержкой может быть недоступна – ряд программ имеет ограничение по возрасту.

Что еще нужно знать об ипотеке для тех, кому «за»

По любой заявке на ипотеку есть вероятность повысить шанс одобрения. Для этого можно:

  • Предоставить большой первоначальный взнос. Как правило, если его размер составляет 50%, заявки согласовываются проще.
  • Необходимо застраховать жизнь и здоровье и недвижимость – при наступлении чрезвычайных ситуаций долг банку погасит страховщик.
  • Предоставить поручителя или созаёмщика в более молодом возрасте и с высокими доходами.

Еще один нюанс касается налогового вычета: один раз в жизни его могут получить все. Но правило работает, только если вы получаете облагаемый НДФЛ доход, а пенсия к нему не относится. Поэтому подавайте на выплату, пока работаете. Если вы будете работать на пенсии, получить вычет можно будет за счет налогов с зарплаты.

Если взять ипотеку не удается, можно использовать альтернативный вариант – кредит под залог недвижимости. Его можно получить, если предоставить в залог банку собственное жильё или недвижимость в совместной собственности не более, чем у 3-х лиц.

Остались вопросы

Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка

Готовимся к ипотеке

Без первого взноса сложно получить ипотеку, а если не платить по ней каждый месяц, можно лишиться квартиры. Рассказываем, как накопить на первый взнос, подобрать комфортный ежемесячный платеж и постепенно уменьшать переплату.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

  1. Как рассчитать комфортный ежемесячный платеж по ипотеке.
  2. Какую квартиру вы можете себе позволить и сколько денег вам понадобится для первоначального взноса.
  3. Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос, и как быстрее на него накопить.
  4. Как рассчитать итоговую стоимость ипотеки.
  5. Почему переплата по кредиту такая большая и как ее уменьшить.

Чтобы взять ипотеку, нужно понять, на какую квартиру вы можете претендовать. Для этого нужно определить, кредит на какую сумму банк сможет вам выдать. А чтобы узнать сумму кредита, надо прикинуть размер ежемесячного платежа, который вы потянете. С него и начнем.

Рассчитываем комфортный ежемесячный платеж по ипотеке

В прошлом уроке мы рассказали, что самый безопасный вариант — когда на погашение ипотеки уходит не больше половины дохода за вычетом обязательных платежей. Но есть и другие ориентиры.

Если вы снимаете жилье и исправно вносите арендную плату, очевидно, что ваш арендный платеж вам по силам, а значит, вы сможете отдавать на погашение ипотеки такую же сумму. Вероятно, вы можете выплачивать и больше, но хотя бы с комфортным уровнем мы определились.

Заложите резерв на время до въезда в квартиру

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме или планируете делать ремонт в купленной квартире, вы не сможете въехать в нее сразу после покупки. Соответственно, на какое-то время на ваш бюджет ложится двойная нагрузка: помимо аренды нужно выплачивать ипотеку. Составьте бюджет и посчитайте, хватает ли вам денег на платежи сразу по двум квартирам. Обычно это самый сложный период — потом вы переедете в собственную квартиру и станет легче.

Если вы не снимаете жилье, ориентируйтесь на свои доходы и расходы. Оцените будущие траты в течение года и разделите их на две категории: обязательства и повседневные расходы.

Обязательства — это фиксированные платежи. Например, квартплата, кредиты, транспорт, связь. То есть те расходы, которые даже в случае потери работы вы не сможете уменьшить.

Повседневные траты — это ваши обычные расходы на еду, обеды на работе, бензин, развлечения и так далее. Если вам не будет хватать свободных денег на ипотечные платежи, эти расходы можно уменьшить, чтобы найти недостающие средства.

Как мы уже сказали, хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины дохода за вычетом обязательств. Ответьте на несколько простых вопросов — и мы прикинем, какой ежемесячный платеж для вас оптимальный:

Отрепетируйте жизнь с ипотекой

Перед оформлением ипотеки можно провести генеральную репетицию: попробовать пожить так, будто уже купили квартиру и нужно каждый месяц платить банку. Выберите один день в месяц, когда нужно перечислять платеж воображаемому банку, и откладывайте размер этого платежа на отдельный счет. А еще лучше — на срочный вклад сроком до покупки квартиры, чтобы у вас не было соблазна использовать эти деньги.

Не забудьте о коммунальных платежах. Если вы всегда жили в съемном жилье, эти расходы могли быть включены в арендную плату, поэтому размер дополнительных расходов на вашу новую квартиру может неприятно удивить.

Репетировать можно и вживую, и на бумаге. А для вдохновения предлагаем вам финансовый план одной семьи, которая спланировала свой бюджет на 15 лет вперед, смогла выплатить две ипотеки и взять третью, регулярно ездить в отпуск, инвестировать и обустраивать дом.

Считаем, какую сумму банк сможет вам дать

Предположим, вы определились с размером посильного ежемесячного платежа. Чтобы понять, какую квартиру вообще получится купить с таким платежом, нужно прикинуть, какую сумму банк одобрит в ипотеку.

Сделать примерный расчет можно без похода в банк: чтобы узнать сумму кредита, нужно знать ставку, срок ипотеки и ежемесячный платеж. Размер платежа у нас уже есть, давайте разберемся с остальным.

Ставка. Ипотечная ставка рассчитывается индивидуально для каждого заемщика, поскольку зависит от многих факторов: финансового положения, кредитной истории, типа приобретаемого жилья и т. д. По данным Центробанка, в декабре 2020 года средняя ставка по ипотеке была 7,38% — во многом благодаря программам господдержки и льготным кредитам. Но ставки могут меняться — зайдите на сайты крупных банков или сайты-агрегаторы, например « Сравни-ру », и посмотрите, под какой процент сейчас банки дают ипотеку. Чем ниже ставка по кредиту, тем большую сумму получится взять при том же сроке и ежемесячном платеже.

Срок кредита. Общее правило такое: чем больше срок кредита, тем большую сумму получится взять. Вот пример того, как это все сочетается.

Как срок ипотеки влияет на размер кредита при ежемесячном платеже 35 000 ₽ и ставке по ипотеке 7%
Срок ипотеки Размер кредита
30 лет 5 260 000 ₽
20 лет 4 514 000 ₽
10 лет 3 014 000 ₽
Как срок ипотеки влияет на размер кредита при ежемесячном платеже 35 000 ₽ и ставке по ипотеке 7%
Срок ипотеки Размер кредита
30 лет 5 260 000 ₽
20 лет 4 514 000 ₽
10 лет 3 014 000 ₽

Примерно посчитать можно на нашем калькуляторе: укажите посильный для вас ипотечный платеж и определите, какую максимальную сумму дадут в ипотеку.

Так ли страшна ипотека на 30 лет

Многие боятся брать ипотеку на 30 лет: мол, это кабала на полжизни, а еще и переплата растет вместе со сроком. Но это все в теории. Обычно люди берут ипотеку на максимальный срок, чтобы иметь комфортный платеж на случай финансовых затруднений, но при этом гасят ее досрочно.

Возьмем кредит на 1 млн рублей под 7% годовых и посчитаем условия для двух сроков: 10 и 30 лет.

10 лет: ежемесячный платеж — 11 600 ₽, переплата — 393 тысячи.

30 лет: ежемесячный платеж — 6600 ₽, переплата — 1,393 млн.

А теперь сделаем вот что: возьмем ипотеку на 30 лет, но платежи будем вносить такие, будто взяли ипотеку на 10 лет — то есть 6600 по графику и еще 5000 сверху досрочно. В результате переплата по нашей « 30-летней » ипотеке составит 393 тысячи рублей и мы закроем ее через 10 лет — 30-летняя ипотека превратится в 10-летнюю с точностью до копейки. То есть важен не срок ипотеки в договоре, а то, какие платежи вы по ней вносите.

Плюс такого подхода в том, что обязательный платеж по «30-летней» ипотеке меньше почти в два раза: если случатся какие-либо финансовые трудности, можно снизить платеж до минимального и обойтись без штрафов и просрочек.

Прицениваемся к квартирам и разбираемся с первоначальным взносом

Итак, теперь вы знаете, какую сумму сможете платить каждый месяц и какую максимальную сумму банк сможет вам дать. Перейдем к самой тревожной части — оценим первоначальный взнос и сравним желаемое с действительным.

Продолжим на том же примере с ежемесячным платежом в 35 000 ₽ в месяц и максимальной суммой кредита, если брать его на 30 лет по ставке 7%, — 5 260 000 ₽.

Как правило, банки требуют, чтобы первоначальный взнос составлял, как минимум, 10—15% от стоимости квартиры, остальное — ипотечный кредит. В этом случае мы можем посчитать, по какой максимальной цене можно купить квартиру и какой для этого нужен первоначальный взнос.

  • Ипотека: 5 260 000 (85% стоимости квартиры)
  • Какой первоначальный взнос потребуется: 928 245 ₽.
  • Итого максимальная стоимость квартиры: 6 188 000 ₽.

Делаем вывод: можно купить квартиру максимум за 6 188 000 ₽, но для этого нужен первоначальный взнос 928 245 ₽. В расчете мы пока не учитываем дополнительные расходы, которые обычно сопровождают ипотеку: страховку, оценку квартиры, комиссии и т. д. До этих расходов мы доберемся чуть позже и подробно поговорим о них в следующих уроках.

Прикиньте с помощью нашего калькулятора, на какую стоимость квартиры вы можете рассчитывать и какой первоначальный взнос для этого нужен. Укажите, какую сумму вы планируете взять в кредит и какой процент первоначального взноса требует банк.

Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос

Итак, вы рассчитали, какой первоначальный взнос нужен для квартиры, в которую вы целитесь. Вполне может оказаться, что ваших накоплений на этот взнос не хватает. И тут есть два очевидных, но реальных варианта: либо смотреть квартиры дешевле, либо копить.

Если покупка квартиры не горит, подкопить — лучший вариант. Наш калькулятор подскажет, сколько денег вам нужно откладывать и как долго придется копить.

Как пользоваться калькулятором:

  1. Выберите тип квартиры, укажите ее стоимость и процент, который собираетесь внести за счет собственных средств. Если у вас уже накоплена часть суммы, введите ее тоже.
  2. Настройте идеальный для себя баланс между сроком накопления и суммой, которую вы можете откладывать: двигайте ползунок до тех пор, пока не поймете, что это та самая сумма, которую вы в состоянии откладывать.
  3. Чтобы вы копили и не срывались, калькулятор предложит вам визуализировать цель: сгенерирует план предполагаемой квартиры, расчерченный в клеточку. Вам останется его распечатать и повесить на видное место, чтобы цель как можно чаще попадалась вам на глаза и напоминала о себе.
  4. Ежемесячно откладывайте необходимую сумму и закрашивайте клеточки. Каждая клетка на плане квартиры — деньги, которые вам нужно ежемесячно откладывать на покупку, а количество клеток — сумма первоначального взноса. Получили зарплату — отложили деньги — закрасили клеточку. И так каждый месяц. Некоторые клеточки в шаблоне будут закрашены сразу: это сумма, которую вы уже накопили.

Следующий шаг в накоплениях на первый взнос — организовать свой бюджет таким образом, чтобы к назначенному сроку вся нужная сумма была у вас на руках. Для этого рекомендуем составить финансовый план на предстоящий год. Спрогнозируйте доходы, проанализируйте расходы и решите, где стоит ужаться, чтобы регулярно откладывать необходимую сумму на первый взнос.

Не стоит тратить на первоначальный взнос все свои накопления. Покупка квартиры обязательно потянет дополнительные расходы: придется потратиться на оценку квартиры, комиссии банка, регистрацию права собственности, переезд, ремонт и даже покупку недостающих вещей.

Также мы рекомендуем накопить подушку безопасности — ваш резерв на случай непредвиденных ситуаций. Это первое, на что вам стоит отложить деньги, особенно если собираетесь брать ипотеку. Если доходы внезапно снизятся, финподушка позволит продержаться на плаву и не просрочить ипотечные платежи.

Хорошо, если вам удастся накопить резерв в размере 3—6 ваших зарплат. Если вдруг вы лишитесь работы, запаса должно хватить, чтобы во время поиска работы вести привычный образ жизни и не погрязнуть в долгах.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Есть разные способы купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Но будьте готовы к тому, что у ипотеки без первоначального взноса условия будут хуже, чем у ипотеки с первоначальным взносом. Банк захочет минимизировать свои риски при помощи более высокой процентной ставки, обязательного страхования и более жестких требований к заемщику.

Программа господдержки. Семьи с детьми могут накопить на первоначальный взнос за счет материнского капитала — сейчас его дают даже при рождении первого ребенка, а родителям двоих детей при определенных условиях государство заплатит более 600 000 ₽. Но на практике банки редко воспринимают маткапитал как гарантию платежеспособности и дают кредит, только если в составе первоначального взноса есть и свои накопления.

Молодым семьям, в которых супругам еще не исполнилось 36 лет, государство готово оплатить до 35% жилья. У военных — участников накопительно-ипотечной системы первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы. Молодым ученым, учителям, медицинским работникам государство также помогает получить ипотеку по льготной ставке или выдает субсидию.

Более подробно о каждой программе расскажем в следующем уроке.

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Даже если вы не подходите ни под одну из программ, взять ипотеку без первоначального взноса можно под залог уже имеющейся недвижимости. Заложить можно любую недвижимость: квартиру, гараж, дом, землю. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а на 40—70% от ее оценочной стоимости. Выше всего оценивают квартиру, потому что она более ликвидна по сравнению с землей: ее проще продать. Процедуру такой сделки мы разберем в дальнейших уроках.

Особо рисковые граждане берут потребительский кредит на первоначальный взнос, но мы однозначно против такой затеи: вместо одного кредита нужно будет гасить сразу два. А если вам пришлось брать потребительский кредит на первоначальный взнос, значит, своих накоплений нет совсем — и если в жизни случится неприятная финансовая ситуация, переживать придется сразу из-за двух кредитов вместо одного.

А что там с переплатой по кредиту

Если вы пользовались кредитными калькуляторами, то наверняка видели, что кроме ежемесячного платежа они считают общую стоимость кредита и размер переплаты. И с ипотекой на большой срок обычно получается так, что вы переплачиваете сумму, соразмерную стоимости самой квартиры. Такая огромная переплата пугает людей, но на деле все не так страшно: переплата уже включена в ежемесячный платеж, она «размазана» по огромной дистанции, разом отдавать эти деньги банку не нужно. А еще эту переплату можно регулировать.

Чтобы понять, откуда берется такая переплата и что с ней делать, нужно разобраться с тем, как устроены платежи по кредиту.

Когда вы платите ипотеку, банк делит ваш ежемесячный платеж на две части: одна часть идет на погашение основного долга, другая — на уплату процентов за пользование кредитом.

Банк начисляет проценты за пользование кредитом каждый день по чуть-чуть, а выплачиваете вы их раз в месяц. Например, если у вас кредит на 5 000 000 ₽ под 7% годовых, проценты за день будут считаться так:

  • 5 000 000 × 7% / 365 = 958,9 ₽ — или 28 767 ₽ за месяц.

В первую очередь ежемесячный платеж идет на уплату процентов, а остаток — на погашение основного долга. К примеру, если ежемесячный платеж 35 000 ₽, на проценты в первый месяц уйдет 28 767 ₽, а на погашение основного долга — 6233 ₽.

После этого платежа у вас немного уменьшится долг перед банком — пока что совсем незначительно, на 6000 ₽. Но теперь банк будет начислять проценты на меньшую сумму:

  • 4 993 767 × 7% / 365 = 957,1 ₽ — или 28 731 ₽ в месяц.

С каждым месяцем основной долг будет уменьшаться все быстрее и на него будет начисляться все меньше процентов. В результате все большая доля платежа будет отправляться на уменьшение долга.

К примеру, через 10 лет на проценты будет уходить порядка 23 тысяч рублей вместо 28, а на погашение основного долга — около 12 тысяч.

Такой вид платежа, когда каждый месяц вы платите одинаковую сумму, называется аннуитетным. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа.

Еще бывают дифференцированные платежи: когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга, а проценты начисляются так же — на остаток. Как следствие, ежемесячный платеж в этом случае будет все время разным: в начале ипотеки вы гасите фиксированный основной долг и платите много процентов, а со временем платежи уменьшаются — основной долг тот же , а процентов меньше. Получается, что при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

Каким способом будет выплачиваться ипотека — решает банк, и в большинстве случаев банки предлагают аннуитетный вид платежей. Так меньше рисков, что заемщик не справится с выплатами, ведь размер платежа все время одинаковый.

Но правда в том, что заемщику без разницы, дифференцированные у него платежи или аннуитетные: ведь можно гасить ипотеку досрочно.

Разберем пример. Допустим, у заемщика аннуитетный платеж 10 000 ₽ в месяц, а если бы платежи были дифференцированными, платеж был бы 13 000 ₽. Если заемщик будет платить больше, как при дифференцированном платеже, разница уйдет на погашение основного долга. В результате итоговая переплата при аннуитетном и дифференцированном платеже станет одинаковой. То есть сам вид платежа в договоре ни на что не влияет — влияет только сумма, которую заемщик вносит каждый месяц. А увеличивать эту сумму, если есть такая возможность, никто не запретит.

Такой способ уменьшения переплаты хорош тем, что ни к чему вас не обязывает. Минимальный платеж не увеличивается, и если вдруг повышенные платежи станут для вас некомфортными, вы в любой момент сможете от них отказаться и вернуться к первоначальным аннуитетным платежам — без всяких штрафов и просрочек. Ко всему этому мы еще вернемся в отдельном уроке о том, как гасить ипотеку досрочно и стоит ли это делать.

Итоги

  1. Перед тем как искать квартиру, рассчитайте комфортный для себя ежемесячный платеж: от этого будет зависеть цена вашей будущей квартиры.
  2. Накопите на первоначальный взнос: обычно нужно не менее 10—15% от стоимости квартиры. Но не тратьте все свои накопления — оставьте подушку безопасности на случай, если ваше финансовое состояние ухудшится.
  3. Попробуйте жить так, будто ипотека уже есть: репетиция подготовит вас к настоящему кредиту и выявит проблемы в планировании.
  4. Вносите больше денег, чем изначально договаривались с банком, и направляйте дополнительный взнос на погашение основного долга — так вы уменьшите переплату по процентам.

Что дальше

В следующем уроке разберемся, как выбрать банк и квартиру, подать заявку и увеличить свои шансы на одобрение ипотеки, а также определим, сможете ли вы сэкономить на ипотеке за счет различных программ с господдержкой.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника. Чит-коды для реальной жизни — в нашем телеграм-канале: @t_uchebnik

«Сколько переплачено, даже считать не хочу»: пять историй о погашении ипотеки

«Сколько переплачено, даже считать не хочу»: пять историй о погашении ипотеки

Россияне берут ипотеку в среднем на 24 года — такой срок, по данным аналитиков, был в I квартале 2023 года. Это на пять лет больше, чем в 2021-м, и на два — чем в I квартале 2022 года. Мы спросили у форумчан Банки.ру, за сколько лет они выплачивали жилищный кредит и удалось ли им сделать это досрочно. Публикуем их ответы.

Пользователь Plover: «Старались гасить досрочно, не любим быть должными»

«Самой тяжелой была первая ипотека, взятая нашей молодой семьей в 2003 году. «Однушка» стоила 320 тысяч рублей, ипотека была на 200 с небольшим тысяч, а доход семьи — примерно 15 тысяч. Но мы старались гасить досрочно любые суммы, потому что не любим быть должными. В итоге погасили досрочно в 2006 году, уже после того, как я нашел более денежную работу на вахте. Сколько сэкономили, уже не помню, нужно искать бумаги (их не выкидывали, но с переездами они где-то лежат далеко). Но и у нас, и у сына, которому на момент покупки было три года, до сих пор на уровне подсознания осталось стремление не транжирить деньги попусту, а копить их на что-нибудь нужное и важное. И это помогло потом, дальше было уже легче, со следующими ипотеками — «трёшка», в которой сейчас и живем (маткапитал помог), дом с участком вместо дачи… Не жадность, а разумная экономия. Эх, вроде только вот это все было, а уже через пару месяцев наша «молодая семья» станет «серебряной»…»

Пользователь UnembossedName: «Не исключаю, что тянуть буду до конца 30-летнего срока»

«У меня в жизни было четыре ипотеки, из которых две действующие. И я в отличие от предыдущего оратора люблю быть должным (если это недорого). Первая была по рыночной ставке, тогда это 11% в 2013 году, выплатилась она в 2019 за 5,5 лет. Досрочно на пути не вносили, потому что в 2014 ставки по вкладам заметно переплюнули стоимость заемных средств. Первый ИИС закрыл, как раз когда ставки упали и погасил остаток долга. Вторую закрыл этим летом, взяв в конце 2021. Это была инвестиционная история (копили на квартиру мечты с помощью меньшей квартиры), ставка 5%. Денег на погашение ипотеки хватало изначально, но так как нашли квартиру мечты, то надо было уменьшать дикий перекос активов в недвижимость. Две оставшиеся закрывать собираюсь только если что-то придется делать с объектами. А так не исключаю, что тянуть буду до конца 30-летнего срока. Уж очень дешевый долг».

Пользователь Vol12: «Три ипотеки, все закрыты»

  • 1 ипотека под 18% годовых в не рублях
  • 2 ипотека под 11% (точно не помню, но вроде такая ставка тогда была) USD (при курсе 26–30 рублей, были времена, да)
  • 3 ипотека от 12,5 до 8% RUB (fix, но рефинанс раз в год).

В целом по всем ипотекам не было особой нужды их гасить, всегда были инструменты, которые в эти же периоды давали бОльшую доходность. Поэтому гасились по всяким другим причинам».

Пользовательница Lilu: «Поставила себе цель гасить максимально быстро»

«У меня ипотека была под 9,75%, я морально не готова была переплачивать за 10 лет 100% стоимость квартиры, за 20 лет стоимость двух квартир и т. д. Поставила себе цель гасить максимально быстро. Была подушка безопасности на вкладах, когда ставка по вкладам была от 9,5% и выше — гасила минимум, когда вклады стали под 6–8% — стала закрывать ипотечный долг досрочно. Еще максимально гасила перед продлением страховки ипотечной, она же рассчитывается от суммы долга.

В общем, по моим подсчетам по ипотеке банку в итоге отдала 2–2,5 млн рублей процентов. По мне так много, но я не инфоцыган, папиков не имею, все платила только со своей зп, плюс от сдачи квартиры, поэтому быстрее все равно бы не выплатила.

Ах, да, досрочным погашением сокращала как ежемесячный платеж до 30 тысяч рублей в месяц, так и срок кредита.

Новую ипотеку не готова взять, опять экономить тотально не готова, как говорится «берешь чужие, а отдаешь свои». Да и цена за метр сейчас аховая, как инвестиционное вложение квартира сейчас не сильно привлекательна, по всем расчетам сдача аренды сопоставима с процентом от вкладов».

Пользовательница Zimaleto-1: «Сколько переплачено, даже считать не хочу»

«Немножко реальности. В далеком 2013 году ипотеку не дали, так как банки отказывались работать с долевой собственностью, а нужно было конкретное жилье. Был взят потребительский кредит под 20% на семь лет, впритык к заработкам. Потом болезнь, беда, рестракт (реструктуризация. — Прим. ред.) на 10 лет со снижением на 2%. О досрочках речи никакой. Сколько переплачено, даже считать не хочу. Остались мелочи, всего 4 года. Среднестатистическая семья (была) из уровня обслуживающего персонала. Тяну одна. Нет, не жалуюсь, только констатирую факт».

Авторские орфография и пунктуация сохранены.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *