Почему сбербанк продает свою недвижимость
Перейти к содержимому

Почему сбербанк продает свою недвижимость

  • автор:

Сбербанк продолжает распродавать свою недвижимость в Челябинске

Выставлено на продажу еще одно здание, находящееся в собственности челябинского филиала ПАО «Сбербанк». После неудачи с реализацией штаб-квартиры банк пытается сбыть более мелкие лоты.

Примыкающее к администрации Калининского района шестиэтажное здание площадью 2,7 тыс. кв. метров на углу улиц Кирова и Калинина продается за 73,5 млн руб. Объявление размещено на портале Avito. Там указано, что объект находится в собственности ПАО «Сбербанк».

Состояние объекта и коммуникации здании в отличном состоянии, дополнительных вложений не требуется. Современная планировка. Возможны различные варианты как смешанной, так и кабинетной планировки. Состояние объекта хорошее, дополнительные вложения не требуются. В помещениях выполнена качественная отделка с применением современных строительных материалов. Необходимые инженерные коммуникации Выгодное расположение в самом центре города Отличная транспортная доступность. Парковка осуществляется на прилегающей территории здания, — говорится в объявлении.

Сейчас в здании работает дополнительный офис челябинского филиала Сбербанка №0282, а также несколько других подразделений компании «Сбер», в частности, страхование и логистика. Покупка здания предполагает обратную аренду — Сбербанк намерен остаться там в качестве арендатора в помещениях на четырех этажах общей площадью 920 кв. метров, сохраняя, тем самым, работу структурного подразделения. Ранее банк в целях оптимизации закрыл свои офисы на Карла Маркса и Героев Танкограда, перенаправив клиентский поток в другие филиалы в пешей доступности.

В данный момент челябинский Сбербанк продает еще один свой недвижимый актив — офисное здание площадью 2,8 тыс. кв. метров на улице Энтузиастов, 12А. Трехэтажный объект с цоколем выставлен на продажу без требований обратной аренды за 100 млн руб. на Avito. Ранее компания планировала сбыть другому владельцу свою челябинскую штаб-квартиру — девятиэтажный офисный комплекс на 6.5 тыс. кв метров. Однако желающих его купить даже со скидкой, за 214 млн руб. не нашлось и банк аннулировал предлоджение. В конце июня завершились торги по реализации принадлежащего Сбербанку гаража с административными помещениями при офисе на Комсомольском проспекте: на аукцион со стартовой ценой 16 млн руб. была подана единственная заявка, от индивидуального предпринимателя. Однако, была ли в итоге заключена сделка, не сообщается.

Сбербанк продает недвижимость. Как это скажется на инвесторах

Глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в 2018 году Сбер продаст своего имущества на 0,65—1 млн квадратных метров. Они там внедряют интеллектуальную систему управления, поэтому сокращают расходы на персонал и офисы.

Если вы владеете акциями Сбербанка или планируете их купить, то в следующем году внимательно читайте отчетность. Любое проданное имущество — это прибыль, но Сбербанк не сможет каждый год продавать имущество в таком количестве. Это одноразовое событие не покажет, как хорошо Сбербанк зарабатывает на основной деятельности — вкладах, кредитах и обмене валюты.

Поэтому когда сядете считать мультипликаторы по Сберу, смотрите на прибыль по основной деятельности компании. Только потом смотрите на чистую прибыль.

Куда смотреть

Все финансовые результаты заносятся в финансовую отчетность. Отчетность Сбербанка лежит на официальном сайте. Чтобы определить эффективность банковского бизнеса Сбера, возьмем отчет по МСФО за 9 месяцев 2017 года. Я выделил, на что нужно смотреть. Но помните, что это мы смотрим на текущий год, а продавать имущество Сбер будет в будущем. То есть то же самое упражнение нужно будет сделать через год, когда выйдет новый отчет МСФО .

Страница 2 отчета Сбербанка по МСФО

Страница 2 отчета Сбербанка по МСФО

Банки основную часть прибыли получают с процентов и комиссий. У Сбербанка есть и другие услуги: страхование, доходы от ценных бумаг и непрофильной деятельности. Но это капля в море.

Нас интересует изменение данных показателей по сравнению с предыдущим годом. Посчитаем разницу между доходами и расходами по процентам и комиссиям, чтобы увидеть, как обстоят дела с профильной деятельностью в Сбербанке.

В скобках в финансовой отчетности указывают расход компании. В наших таблицах мы тоже взяли эти суммы в скобки.

Метры вскладчину: зачем Сбербанк покупает недвижимость для клиентов

Структура Сбербанка планирует купить БЦ Diamond Hall, крупнейший актив сооснователя Midland Development Эдуарда Шифрина. На фоне низкой активности профильных инвесторов финансировать сделку предложат частным лицам

Бизнес-центр «Diamond Hall»

Бизнес-центр «Diamond Hall» (Фото: Free Wind / Фотобанк Лори)

Структура Сбербанка ведет переговоры о покупке бизнес-центра Diamond Hall на Олимпийском проспекте, 14, в Москве, рассказали РБК два источника на рынке коммерческой недвижимости. В дочерней компании Сбербанка «Сбербанк Управление активами» подтвердили РБК, что она «рассматривает покупку БЦ Diamond Hall». «Сейчас идет аудит объекта, после него будет уже точно понятно, состоится ли сделка со Сбербанком», — поясняет собеседник РБК, знакомый с ходом переговоров. БЦ Diamond Hall площадью 61,5 тыс. кв. м построила компания Midland Development, основанная Алексом Шнайдером и Эдуардом Шифриным. Это самый крупный реализованный проект компании. После того как в 2008 году партнеры разделили бизнес, Diamond Hall вместе с другими российскими активами достался Шифрину. Шнайдеру отошли канадские активы. В Midland Development не ответили на запрос РБК. Кроме офисных площадей в здании находится театр «Русская песня» Надежды Бабкиной, он занимает 8,7 тыс. кв. м. «Если по поводу сделки будет принято положительное решение, то театр будет находиться вне контура сделки, потому что он принадлежит правительству Москвы», — пояснили в «Сбербанк Управление активами». Согласно данным Росреестра, кадастровая стоимость всего здания Diamond Hall c участком под ним составляет 10 млрд руб. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает рыночную стоимость офисного комплекса в 7–8 млрд руб.

Шифрин хотел продать этот бизнес-центр еще пять лет назад. В 2013 году переговоры о покупке здания вела O1 Properties, которая тогда принадлежала Борису Минцу, но сделка не состоялась. Тогда бизнес-центр оценивался в $220 млн (7,2 млрд руб. по курсу на ноябрь 2013 года).

Это будет не первая сделка предпринимателя со Сбербанком. В 2009 году Сбербанк за $300 млн купил у Midland Development бизнес-центр «Южный порт» (57 тыс. кв. м), который до этого арендовал. Сбербанк также выступал кредитором проектов Midland Development и выделял финансирование, в том числе на развитие Diamond Hall. Согласно данным СПАРК и кипрского торгового реестра, у компании, на которую оформлен бизнес-центр, есть два кредита в Сбербанке под залог имущества — на €59 млн и $75 млн (9,5 млрд руб. по сегодняшнему курсу). Источник, знакомый с ходом переговоров, говорит, что действующий залог только один — примерно на 4 млрд руб.

Чем известен Эдуард Шифрин

Эдуард Шифрин родился в Днепропетровске и заработал состояние, будучи совладельцем украинских металлургических заводов. В 2010 году предприниматель входил в глобальный список Forbes, заняв 773-е место с состоянием $1,3 млрд. Девелопментом в России Шифрин вместе со своим партнером Алексом Шнайдером занялся в начале 2000-х. Но в 2008-м они разделили бизнес: Шнайдеру достались зарубежные активы группы, включая башни Trump International Hotel & Tower в Канаде и гостиничный курорт в Доминикане. Шифрину отошла Midland Development, портфель которой тогда составлял около 1 млн кв. м коммерческих и 600 тыс. кв. м жилых площадей и гостиниц. Позже выяснилось, что партнеры расстались не совсем мирно и затем судились в Лондоне за справедливый раздел активов. В 2017 году Шифрин по указу президента Владимира Путина получил российское гражданство.

Программа развития — удобный инструмент непрерывного обучения новым навыкам для успешной карьеры

Банковские покупки

Если сделка будет закрыта, то БЦ Diamond Hall ляжет в основу нового закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФН), пояснили в «Сбербанк Управление активами». Сейчас у компании уже три подобных фонда для заработка на рентном доходе. Первый сформирован в 2016 году, когда «Сбербанк Управление активами» закрыл сделку с PNK Group, купив склад за 2,5 млрд руб. в Новосибирске. Второй появился в 2017 году: компания купила торгово-развлекательный центр «Карнавал» в подмосковном Чехове за 3,7 млрд руб. у «Альфа-Групп». Третий фонд сформирован в сентябре 2018-го под покупку столичного ТРЦ «Речной», рассказал РБК источник в московской консалтинговой компании и подтвердил представитель структур банка. Этот торговый центр общей площадью 30 тыс. кв. м находится на ул. Фестивальной, 2Б. У компании, владеющей этим торговым центром, также есть залог в Сбербанке на €57 млн (4,4 млрд руб. по текущему курсу). По оценке управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоимость этого торгового центра составляет 8–8,5 млрд руб. Похожую оценку дает и источник, знакомый с ходом переговоров, — €100 млн, или 7,6 млрд руб.

Как работают арендные фонды недвижимости

Управляющая компания выбирает объект, затем формирует ЗПИФН. Пока фонд формируется, в нем можно купить паи и, таким образом, стать совладельцем недвижимости. Фонд формируется на определенный срок — обычно не меньше трех-пяти лет, по истечении которых пайщики получают свои деньги обратно. Во время действия фонда пайщики получают платежи от аренды, а при закрытии фонда объект продается, и пайщики получают свои деньги обратно, в теории выиграв на повышении стоимости недвижимости. Однако цена в первом арендном фонде Сбербанка снизилась на 7,65% с момента формирования, во втором — повысилась на 2,43%. В «Сбербанк Управление активами» отмечают, что с учетом ежеквартальных рентных платежей доходность пайщиков этих фондов составила 13% и 8,5% соответственно. УК «Сбербанк Управление активами» образована на базе инвестиционной компании «Тройка Диалог», которую в 2012 году Сбербанк купил у Рубена Варданяна. Сейчас в управлении «Сбербанк Управление активами» — 26 фондов. Совокупный объем активов под управлением на 28 сентября 2018 года составляет $12,2 млрд (около 797,8 млрд руб.).

Объекты с кредитами

Источник РБК на рынке коммерческой недвижимости говорит, что в случае «Речного» продажа управляющей компании Сбербанка может быть «способом упаковки проблемного актива». В УК это отрицают. «Собственники брали кредиты на строительство или покупку этих объектов и в настоящий момент приняли решение зафиксировать свою прибыль, продав активы по справедливой рыночной цене. Речи о продаже объектов за долги не идет», — заверили в УК. Младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Игорь Чернов говорит, что раньше в основном проблемные банки упаковывали непрофильные активы в ЗПИФН. «Сейчас ЦБ значительно усложнил эту задачу и требует формирования на такие вложения значительных резервов», — говорит Чернов, отмечая, что все известные существующие ЗПИФН под управлением «Сбербанк Управление активами» торгуются на Московской бирже. «Могу судить на основании предыдущих сделок, в том числе продажи ТЦ «Карнавал», в которой мы участвовали: «Сбербанк Управление активами» является рыночным покупателем», — говорит директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. Рынок инвестиций в недвижимость в этом году может стать самым низким за последние 13 лет. В Colliers International прогнозируют объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам этого года на уровне $1,5–2 млрд, хотя в начале года ожидали вложения $4 млрд. И это могло стать одной из причин активности «Сбербанк Управление активами» на рынке. «В залоге у Сбербанка половина коммерческой недвижимости в Москве. Это не является чем-то подозрительным. Просто объекты были на рынке, продавались, но покупателей нет, поэтому приходится придумывать какие-то другие способы, в том числе пытаться розничных инвесторов подтягивать к покупке активов», — поясняет Алексей Новиков. По словам заместителя директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Георгия Кизесова, рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России отстает от развитых и развивающихся рынков. «Связано это, вероятно, с низким уровнем доверия населения и инвесторов к коллективным вложениям в целом. В то же время потенциал у этого рынка высокий, так как альтернатив депозитам у розничных инвесторов мало», — считает Кизесов, добавляя, что шаги в этом направлении делают Сбербанк, Aktivo. «Пока сделки, в которых инвестором выступает ЗПИФН, на российском рынке недвижимости единичны: этот рынок только формируется», — констатирует Кизесов, добавляя, что некоторые владельцы недвижимости используют ЗПИФН в качестве инструмента или схемы владения активом (например, ГК «ТЭН», владеющая торговым центром «Город»).

Не продавайте через Сбербанк

сбербанк всегда был любимым банком. Но — решила продать недвижимость через агенство, чтобы избежать проблем. АН сотрудничало со Сбербанком, решила, что это преимущество безопасности сделки купли/продажи. Сделка была 19.05.2023, покупатель брал параллельно ипотеку на покупку. Все хорошо, ипотека одобрена, я приехала как продавец. Все подписали, вплоть до аренды ячейки в отделении Сбербанка. И — на стадии «ждём деньги»- ответ Сбера — ипотека не одобрена покупателю. Причины не важны, так как выход на сделку подразумевает положительный ответ от банка на предоставление покупателю денежных средств, иначе бы Агентство недвижимости меня бы не пригласило на эту дату. Сделка велась через посредника — АН «Этажи» в Туле, которое себя зарекомендовало как надежного партнера. Но — СБербанк ипотеку по факту не одобрил по факту визита — что странно, так как всегда сначало одобрение- потом визит, мне как продавцу, готовому ждать — я не срочно продавала недвижимость — не важно было время. Итог: сделка без получения мной денег была ЗАРЕГИСТРИРОВАНА в Росреестре. Моя недвижимость перешла официально без денег в руки покупателя. Есть скрин переписки, где АН уверяет менеджер Домклик — платформы Сбербанка для сделок, что регистрация сделки приостановлена из-за проблем покупателя/Сбербанка с выдачей ипотеки. Но нет, регистрация сделки прошла, моя недвижимость была оформлена быстро на другое лицо. Без оплаты. Далее хорошо сработало АН, покупатель оказался честным / договор купли/продажи расторгли, опять же это мои нервы. Представьте , вы продаёте дом за 15 млн рублей, вам перечислили аванс 500 тыс рублей — но через два дня ваш дом перешёл покупателю без денег, он собственник и зарегистрирован по Росреестру. И здесь вопрос — покупатель честный или не очень?? Он разорвёт договор купли/продажи? Что за ужас? Ваш дом уже не ваш. Официально. Есть скрин переписки с менеджером Домклик от Сбербанка ,что сделка приостановлена. 20.05.2023. утро после неудачной сделки. Но — регистрация перехода собственности все-таки прошла в Росреестре. Менеджер виноват? Мне все равно. Ладно, покупатель добросовестный, сделку по договору аннулируем. Ура. Но- когда я получаю документы на мою собственность, перегистрованную опять после неудачной сделки через Сбер в мою пользу — получаю выписку из ЕГРН о том, что на мою недвижимость НАЛОЖЕНО ОБРЕМЕНЕНИЕ ИПОТЕЧНЫМ КОЕДИТОВАНИЕМ СБЕРБАНКА. Этот маразм все ещё длится. М-ов Павел — руководитель отделения Сбербанка как мне сказали в курсе ситуации, но вины Сбербанка не чувствует, обремение не снято до сих пор. Компенсировать не имеет полномочий мои нервы и компетенцию банка, в котором работает. Моя недвижимость — абсолютно чистая — то переходит в собственность вторым лицам без оплаты, то в залоге у Сбербанка. Не рекомендую никому пользоваться подобным продуктом. Останетесь без собственности, без денег, без компенсаций за ущерб. Ситуация не решена до сих пор. С 19.05 до 05.06.2023.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *