На какие дома дают ипотеку
Перейти к содержимому

На какие дома дают ипотеку

  • автор:

На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам

Фото: Pressmaster\shutterstock

Фото: Pressmaster\shutterstock

В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин. Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов. Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС

На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС. Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей. Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье (Фото: Pressmaster\shutterstock)

Льготная ипотека на частные дома

В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.

В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.

Читайте также

  • Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома
  • Сельская ипотека под 3%. Как получить кредит и на что его можно потратить
  • ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Какие требования к домам под ипотеку

В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

  • наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
  • категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
  • строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:

  • застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
  • наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
  • отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов

Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года.

На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.

«Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов.

В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам

В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам (Фото: Leszek Glasner\shutterstock)

В «Дом.РФ» уже разработаны условия по ипотеке на ИЖС помимо льготной программы ипотеки, существующей в банке (указаны выше), требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.

Классическая ипотека для ИЖС

В банке «Дом.РФ» действует и классическая программа для ИЖС. Ставка по данной программе начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн. руб. – Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО, 10 млн. руб. — для остальных регионов. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства).

  • Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
  • Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
  • Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
  • Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
  • Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
  • Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

  • жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
  • общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
  • фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
  • жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
  • доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

  • газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
  • электричество центральное;
  • вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
  • канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

  • земельный участок расположен в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
  • размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
  • на земельный участок оформлено право собственности;
  • земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
  • на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
  • стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

  • подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
  • наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
  • отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
  • отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
  • безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
  • отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к комплексной застройке ИЖС

Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

  • населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
  • удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
  • удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
  • удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.

Как узнать, подходит ли дом под ипотеку

Баннер

Как узнать заранее, подходит ли дом под ипотеку: обзор основных требований банков и ипотечных программ для покупки загородной недвижимости.

  • Общие правила
  • Какой дом можно купить в ипотеку
  • Каким должен быть участок
  • Документы
  • Ипотечные программы для загородных домов
  • Выводы

Подходит ли дом под ипотеку

Загородная недвижимость все популярнее у россиян, но ипотечные программы часто ставят палки в колеса мечте

Согласно опросам ВЦИОМ, 70% россиян хотели бы жить в частном доме. Некоторое время назад власти РФ запустили программу льготной ипотеки на загородное жилье. Число выданных кредитов растет, а спрос на частные дома в начале 2022 года увеличился на четверть.

В условиях возросшей популярности загородного жилья и продавцов, и покупателей волнует один вопрос: подходит ли дом под ипотеку.

Большинство квартир в России относятся к типовому жилью, а значит, критерии его оценки унифицированы. В частном домостроительстве больше нюансов. Мы расскажем, какие требования предъявляют банки к загородной недвижимости, на какие дома можно получить ипотечный заем, а на какие нет.

100 юаней — самая грязная банкнота в мире. На ней ученые обнаружили более 180 000 бактерий.
Другой факт

Общие правила

Когда заемщик берет ипотеку, объект недвижимости становится залогом . Это главная причина, почему проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам.

У банка есть гарантия: если что-то пойдет не так и заемщик не сможет платить, то залог можно продать и вернуть деньги.

При оформлении ипотеки банк тщательно проверяет и самого заявителя, и объект недвижимости. Чем надежнее они выглядят, тем лучше условия.

Что такое залоговый кредит, какие они бывают и в чем их преимущества

Почему некоторые квартиры не подходят под ипотеку? Потому что их будет трудно или невозможно продать. Главное правило любого банка – не брать в залог неликвидную недвижимость.

К сделкам привлекают оценщиков, которые проверяют объект недвижимости, определяют износ, сравнивают с аналогами и объявляют рыночную стоимость.

Спрос на загородную недвижимость заметно вырос, но еще не догнал квартиры по популярности.

Ликвидность частного дома почти всегда ниже, чем у квартиры. У каждого банка свои требования к домам под ипотеку, но ликвидность – общий принцип для всех: чем проще продать и легче объективно оценить недвижимость, тем больше шансов, что ипотеку одобрят.

Идеальный объект для банка – загородная «первичка». Это дома в коттеджных поселках, которые продает юридическое лицо – застройщик или подрядчик.

Если в собственности у вас уже есть недвижимость, может быть удобнее взять кредит под залог и построить загородный дом на своих условиях.

Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости — удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн рублей на срок до 15 лет и с возможностью снизить переплату по процентам.

Во всех остальных случаях оценивают характеристики дома, участка и документы. Нужно учитывать, что и у банков, и у отдельных ипотечных программ есть свои требования и особенности. О них мы расскажем ниже.

Какой дом можно купить в ипотеку

почему дом не подходит под ипотеку

Банки настороженно относятся к старым и деревянным домам, а также отсутствию коммуникаций

  • Возраст. Чем старше дом, тем выше вероятность получить отказ. Износ здания не должен превышать 50%, а иногда и 40%. На практике дома, построенные более 50 лет назад, редко одобряют. Строение не должно быть признано ветхим или аварийным.
  • Коммуникации. Электричество обязательно должно быть центральным, канализация допускается локальная, а вода – из автоматизированной скважины. Газ – при возможности газификации участка. Печное отопление и санузел на улице банки не устроит.
  • Материал постройки. Фундамент должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Стены – практически из любых материалов. Но старые дома из дерева обычно не проходят проверку. А вот у новых деревянных и каркасных домов есть шансы на одобрение.

Каким должен быть участок

  • Площадь – не более 5000 квадратных метров.
  • Земля должна находится в городской черте, иметь статус или иметь статус сельскохозяйственной с возможностью возведения жилья. Некоторые программы дают кредиты на дачные дома в .
  • Банки с подозрением относятся к участкам в особых зонах: природоохранных, зонах подтоплений и т.д. В идеале дом не должен находиться ни в одной из них.
  • Близость к городу и наличие инфраструктуры будут серьезным плюсом.

Документы

Главная особенность ипотечных займов на частные дома для банков – в необходимости проверять документы и на дом, и на участок земли.

Для участка нужно предоставить кадастровый паспорт, выписку из об отсутствии обременений, отчет о стоимости и правоустанавливающие документы.

Для дома – тот же список документов плюс технический паспорт. Если на участке есть другие постройки, на них тоже нужна выписка из ЕГРН.

Одна из популярных причин, почему дом не подходит под ипотеку, – расхождения в документах. Например, владелец сделал перепланировку , но оформлять не стал.

Как оформить пристройку к частному дому

У многих участков есть проблемы с межеванием – определением фактических границ. Земля может стоять на кадастровом учете, но в Росреестре не будут указаны координаты объекта.

Это не помешает поставить участок на учет и оформить собственность. Но банки предпочитают оберегать себя от потенциальных споров с соседями.

Поиск загородного дома, подходящего под ипотеку, – сложный и небыстрый процесс. Если сделку нужно завершить быстро, отдайте предпочтение квартире или таунхаусу на первичном рынке. Предварительно рассчитать ипотечный платеж поможет калькулятор.

Помимо общих требований, есть и индивидуальные – в зависимости от программы.

Подходит ли дом под ипотеку

Если у участка отсутствуют точные координаты, для одобрения ипотеки могут потребовать провести межевание

Ипотечные программы для загородных домов

  • Льготная ипотека

С 2021 года можно купить не только квартиру в новостройке, но и частный дом. Требования к участку предъявляются жесткие: он должен находиться на земле ИЖС, иметь всю инженерную и социальную инфраструктуру.

У физического лица купить дом по этой программе нельзя, только у юридического. Также можно взять ипотечный кредит на участок, строительство или то и другое сразу. Так как в залог банку идет только земля, то максимальная сумма кредита – 85% от его стоимости.

Неочевидное ограничение: на участке не должно быть никаких построек, даже если это сгоревший старый дом.

Еще один «подводный камень»: дом должен быть построен за год и поставлен на кадастровый учет. Если не успеете, банк вправе повысить ставку. Как должна делиться ответственность между заемщиком и подрядчиком, который строит дом – пока неясно.

Если в собственности есть земельный участок, то можно получить деньги для строительства и без этих ограничений. Воспользуйтесь программой от “Совкомбанка”!

Кредит под залог недвижимости: Земельный участок

  • Семейная ипотека с господдержкой

Воспользоваться ею могут только те, у кого есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Фактически под эту ипотеку подходят только дома первичного рынка или участки земли. Семейную ипотеку можно взять и на строительство, но только силами подрядчиков.

Программа с одной из самых низких ставок на рынке – 2,7%. Подходит для покупки домов в сельской местности (кроме Московской области). Конкретный перечень населенных пунктов, подпадающих под программу, утверждается властями регионов.

Формально в эти территории входят и некоторые СНТ – следовательно, ипотеку можно взять и на дачу. Важно, чтобы дом на участке был признан жилым.

По этой программе можно приобретать частные дома на вторичном рынке, а вот строить своими силами без подрядчиков – нельзя. Требования к недвижимости жесткие: необходимо, чтобы дом был не старше 5 лет, подключен ко всем коммуникациям и не был аварийным.

Особенность сельской ипотеки в том, что ставку по ней могут поднять в любой момент. Государство может прекратить субсидировать эту ипотеку, или деньги в фонде могут закончиться.

Тогда к льготной ставке прибавят действующую ключевую ставку ЦБ, а это величина переменная. В октябре 2022 она составляла 7,5%, а на 28 февраля – 20%.

  • Дальневосточная ипотека

Взять могут только молодые семьи – младше 35 лет или одинокие родители с детьми младше 19 лет. Без ограничений по возрасту предложением могут воспользоваться только те, кто получил землю по «дальневосточному гектару». Программа распространяется на все 11 регионов Дальнего Востока.

Дальневосточная ипотека позволяет купить дом в сельской местности на вторичном рынке или построить жилье своими силами без подрядчика.

Главный «подводный камень» – следующие пять лет нужно быть прописанным в этом жилье.

Выводы

Большинство льготных государственных программ имеют существенные ограничения. Почти все они оставляют за бортом вторичное загородное жилье. Кроме того, к недвижимости и заемщику банки предъявляют более высокие требования, чем в случае с «обычной» ипотекой.

Таунхаусы: плюсы и минусы

Это в свою очередь заставляет банки дополнительно ужесточать требования к такой недвижимости. Чем сложнее и дороже получить ипотеку на загородную «вторичку», тем менее ликвидной она становится. Получается замкнутый круг. Если подходящий дом найти сложно, можно рассмотреть покупку таунхауса .

Как купить дом в ипотеку

Оформление ипотеки на дом отличается от займа на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке. Рассмотрим, какие документы требуются для ипотеки на дом и что учесть при покупке недвижимости в частном секторе.

Команда Райффайзен Банка

Особенности ипотеки на покупку частного дома

При оформлении ипотеки на частный дом нередко возникают сложности. Особенно, если объект был построен более 20 лет назад и находится в сельской местности. Порядок землепользования изменился, в годы перестройки было много самостроя, документы оформлены правильно не у всех собственников:

  • если на момент заключения договора участок, на котором находится дом, не относится к категории земель населенных пунктов, оформить ипотеку на такую недвижимость нельзя
  • с домами, построенными на землях категорий: «Особо охраняемая территория», «Специального назначения», «Обороны или военного назначения», операции купли-продажи запрещены законом
  • если не оформлена собственность на землю или дом, оформлена на разных людей, либо часть документов утрачена, ипотеку можно получить только после того, как документы будут приведены в соответствие

Также необходимо знать, что из-за низкой ликвидности домов на вторичном рынке процентная ставка кредитного договора может быть выше, чем при покупке вторичной квартиры.

Требования банка к дому

  • Технические характеристики. Под домом должен быть кирпичный, бетонный или каменный фундамент. Основной материал стен — кирпич, бетонные плиты, пеноблоки, дерево. Обязательно наличие стен, перекрытия, кровли, установленных окон и дверей. Общий износ строения не должен превышать 40%, при показателе 10% здание относят к новострою. Жилье не должно носить статус аварийного или предназначаться под снос.
  • Требования к участку. Площадь не может быть ограничена границей строения или превышать 5 000 м². Категория земель — населенный пункт или сельскохозяйственного назначения. Право собственности продавца должно быть подтверждено свидетельством или договором аренды, зарегистрированном в государственном органе. При этом арендодателем может выступать только муниципальный или государственный орган.
  • Доступность. Объект должен располагаться в населенном пункте. Обязательна возможность круглогодичного доступа общественного транспорта к дому или населенному пункту.
  • Юридические требования. Участок и покупаемая недвижимость не должны находиться в пользовании третьих лиц на основании арендного договора. Продавцом не может выступать близкий родственник заемщика или его супруга. Нельзя взять ипотеку на приобретение части дома. Исключение — выкуп части при условии, что весь остальной дом принадлежит заемщику.

До оформления кредита выбранный объект недвижимости обязательно нужно согласовать с банком.

Требования банка к заемщику

  • Возраст. При подписании кредитного договора заемщик должен быть старше 21 года и младше 65 лет на дату последнего взноса при условии заключения договора комплексного страхования. Если такой договор не заключается, то возраст заемщика на дату окончания действия ипотечного кредита не должен превышать 60 лет.
  • Гражданство. Заемщиком может выступать гражданин любой страны. Но он обязательно должен постоянно проживать и работать на территории России.
  • Трудовой стаж. Если заемщик трудоустроен впервые, то стаж должен составлять не менее 1 года. Для остальных срок работы на последнем месте не должен быть менее 3 месяцев. При этом общий рабочий стаж должен быть не менее 12 месяцев.
  • Минимальный доход. Учитывают месячную заработную плату после вычета всех налогов и отчислений. Нередко банки устанавливают допустимый минимум доходов для жителей разных регионов, информацию можно найти на сайте.
  • Кредитная история. У заемщика не должно быть просрочек по кредитам или процентам по ним. Как правило, допускается минимальная кредитная нагрузка — например, один ипотечный или потребительский кредит при условии достаточного уровня доходов.

Документы для ипотеки

На этапе подачи заявки на предварительное одобрение ипотеки заемщик должен предоставить:

1) гражданский паспорт;
2) СНИЛС;
3) справку о доходах по форме 2НДФЛ за последние 12 месяцев;
4) копию трудовой книжки, заверенной подписью руководителя и печатью предприятия, или копию трудового договора.

Если в сделке участвует созаемщик, такие же документы предоставляются и для него.

При рассмотрении заявки банк может дополнительно запросить:

5) свидетельство о браке, рождении детей;
6) справку о дополнительных доходах или подтверждение наличия средств на первоначальный взнос;
7) информацию об имуществе, которое можно использовать как залоговое;
8) брачный договор, если он заключался.

По объекту ипотеки предоставляют следующие документы:

1) предварительный договор купли-продажи;
2) документ, подтверждающий право собственности продавца на дом и участок;
3) документы, подтверждающие законность права владения землей и недвижимостью: договор дарения, купли-продажи, мены, наследования или выписку из ЕГРН;
4) технический паспорт строения;
5) кадастровый план земельного участка или выписку из государственного кадастра недвижимости;
6) заключение об оценке недвижимости, проведенной независимым экспертом;
7) выписку из домовой книги.

К пакету прикладываются документы продавца:

1) паспорт супруга, если продаваемое имущество нажито в браке;
2) нотариально заверенное согласие второго из супругов на продажу недвижимости;
3) если есть несовершеннолетние дети или дом ранее был приобретен с участием материнского капитала — разрешение органов опеки на совершение сделки.

Пошаговое оформление ипотеки

Ипотека на дом выдается в установленном порядке:

  • Подача заявки. Заполняется на сайте банка, это можно сделать даже без регистрации. В заявке указывают личные данные и информацию о доходах. Рассмотрение занимает 1–3 дня.
  • Подбор недвижимости и сбор документов на залоговый объект. После одобрения заявки заемщик выбирает дом, проводит оценку, проверяет юридическую чистоту и готовит документы.
  • Подписание договора. Прежде чем оформить ипотечный займ, заемщик должен подписать договор купли-продажи с продавцом. После этого заключается договор на кредит, клиент вносит первоначальный взнос.
  • Передача средств. После регистрации договора в Росреестре банк перечисляет на расчетный счет покупателя полную сумму кредита для дальнейшей передачи продавцу. Деньги можно снять и отдать наличными или перевести на счет продавца через сервис безопасной сделки.
  • Переход права собственности. Заемщик и продавец подают заявление на переоформление земельного участка и недвижимости в МФЦ или дистанционно через сервисы банка. Когда заемщик становится полноправным владельцем, банк налагает обременение и недвижимость приобретает статус залога. Дом будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома

Есть несколько причин, по которым банк может не одобрить заявку:

  • Низкая платежеспособность заемщика. Даже если доход соответствует установленному в требованиях, но в семье несколько детей или иждивенцев, минимального дохода может быть недостаточно.
  • Проверка данных в заявке. Служба безопасности проверяет все данные, указанные в заявлении: стаж и место работы, размер заработной платы. Также проверяют наличие задолженностей по выплате алиментов, штрафов или налогов.
  • Плохая кредитная история. Если ранее были просрочки по займам или есть непогашенные кредиты, по которым идет разбирательство. Причиной отказа может стать наличие непогашенных займов.
  • Несоответствие дома требованиям банка. При оформлении кредита на покупку дома в частном секторе банк уделяет особое внимание оценке реальной стоимости объекта, его техническому состоянию.

При выдаче ипотеки на дом можно воспользоваться базовыми программами банков, а купить можно как готовый дом, так и строящийся. При оформлении ипотеки банк потребует все документы, подтверждающие право собственности на землю и строение, а также на пригодность дома к проживанию. На дома с большой степенью износа, относящиеся к аварийному фонду, не соответствующие требованиям санитарной и пожарной безопасности банки ипотеку не выдают. Будьте внимательны при выборе объекта и готовьте весь пакет документов, чтобы заключение договора не затянулось.

Апартаменты, машино-место, кладовая: что можно купить в ипотеку помимо квартиры

Аватар автора

Ипотеку можно оформить не только на квартиру или дом, как принято считать.

Можно не копить деньги годами, а собрать минимальный первоначальный взнос 10—15% и подбирать недвижимость: это может быть квартира или апартаменты, гараж, коммерческая недвижимость и даже кладовая. Но для каждого типа объекта у сделки будут свои особенности.

Я помогала клиентам покупать в ипотеку квартиры, комнаты, паркинги, апартаменты и таунхаусы и понимаю, с какими сложностями можно столкнуться. Расскажу, какая недвижимость подходит для ипотеки и какие есть нюансы таких сделок.

Как подготовиться к ипотеке
Узнайте из нашего курса, как оформить сделку и погасить кредит с минимальной переплатой

Баннер

Начать учиться

Квартира

Это самый распространенный тип недвижимости в ипотеку. Жилье можно купить на вторичном рынке, у застройщика на этапе строительства или в готовом доме.

По статистике «Дом-рф» , на рынок вторичного жилья по итогам 10 месяцев 2023 года пришлось 1 129 000 выданных кредитов против 521 000 на первичном. При этом если продавец — застройщик, то нет разницы, готов дом или нет — в любом случае квартиру можно купить по льготной или семейной ипотеке.

Условия. Такой кредит банки выдают по разным программам:

  • с государственным субсидированием — так работают семейная программа или господдержка;
  • по собственным — если клиенту не подходят льготные программы, а нужны стандартные условия из-за особенностей покупаемой недвижимости.

Обложка статьи

Вот главные условия ипотечных программ:

  1. Первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости, которую клиент оплачивает своими деньгами.
  2. Ставка на ноябрь 2023 года — от 4,5% — средняя по льготным программам или от 16% — по предложениям банков.
  3. Минимальная сумма — от 300 000 ₽, максимальная — зависит от условий банка: например, 50 000 000 ₽ или без ограничений.
  4. Срок кредита — до 20—30 лет.
  5. Можно оформить с подтверждением дохода или без.

Условия на сайте банка могут отличаться от реальных. Так бывает со ставками и максимальной суммой. Например, многие банки позволяют индивидуально запросить сумму кредита больше, чем указано в стандартных условиях или на сайте. Это нужно уточнять у ипотечного менеджера.

Обложка статьи

Особенности. Банки одобрят кредит не на любую квартиру. Вот когда могут отказать:

  • дом в аварийном состоянии или на очереди под снос;
  • у дома менее 2—5 этажей ;
  • физический износ дома — более 40—60% ;
  • на квартире арест или запрет на регистрационные действия;
  • незарегистрированная перепланировка, которую нельзя узаконить, например в квартире заложен оконный блок или создан дополнительный;
  • дом с обременениями, например это объект культурного наследия или дом в доверительном управлении — такие объекты придется согласовывать индивидуально;
  • ненадежные материалы перекрытий в доме — например, деревянные.

Банк всегда может выдвинуть дополнительные требования к залогу.

Обложка статьи

Комната или доля

Такое жилье стоит меньше квартиры, и для многих подобная покупка становится альтернативой съемному жилью. В отличие от квартир, с долями работают не все банки.

Условия. Ипотеку на комнату банки предлагают только по своим программам, льготные программы с субсидией от государства на них не распространяются. Вот главные условия:

  1. Первоначальный взнос — от 20%.
  2. Сумма — от 300 000 ₽.
  3. В некоторых банках можно оформить по паспорту — без справок с работы.
  4. Срок — до 30—35 лет.

Обложка статьи

Особенности. Ипотека на комнату не самый популярный кредитный продукт. У такого объекта есть особенность — ее нельзя свободно продать как квартиру. Для этого придется собирать отказы соседей. Вот какие особенности нужно учитывать:

  • доля должна быть выделена в натуре — в виде отдельной комнаты;
  • некоторые банки выдают ипотеку на покупку любой комнаты, другие — только на выкуп последней доли, чтобы вся квартира переходила в полную собственность заемщика;
  • у банков бывают требования к минимальной площади комнаты — обычно от 6 м²;
  • не все банки одобрят кредит на покупку комнаты в бывшем общежитии.

Остальные требования к дому, где находится комната, такие же , как при покупке квартиры.

«Росбанк» — один из немногих, кто кредитует доли. Из требований: размер доли — минимум 6 м² и она должна соответствовать одной изолированной комнате. Источник: rosbank⁠-⁠dom.ru

«Росбанк» — один из немногих, кто кредитует доли. Из требований: размер доли — минимум 6 м² и она должна соответствовать одной изолированной комнате. Источник: rosbank⁠-⁠dom.ru

Обложка статьи

Апартаменты

Особый тип коммерческой недвижимости, которую клиенты обычно покупают в качестве инвестиций — чтобы сдавать в аренду.

Ставка по такой ипотеке обычно выше, потому что апартаменты — это нежилое помещение. Банк понимает, что клиент, скорее всего, будет зарабатывать на такой недвижимости.

Обложка статьи

Условия. Не каждый банк выдает ипотеку на покупку апартаментов. Условия обычно такие:

  1. Первоначальный взнос — от 20%.
  2. Сумма займа — от 300 000 ₽.
  3. Ставка — в среднем 16—17% .
  4. Срок — от 1 года до 30 лет.

Особенности. Требования к объекту и сделке могут быть такими:

  • нет льготных программ;
  • не получится использовать материнский капитал;
  • некоторые банки выдают кредит по двум документам — без подтверждения занятости и доходов;
  • могут быть ограничения по этажности — например, апартаменты не должны быть на первом этаже;
  • банки могут выдавать кредит на покупку готовых апартаментов или строящихся — такие подробности лучше уточнять у ипотечного менеджера, потому что ипотеку на апартаменты по договору долевого участия одобрит не каждый банк;
  • некоторые банки ограничивают максимальную сумму — например, максимум 20 млн рублей.

Для покупки квартиры банк «Санкт-Петербург» предлагает до 30 млн и выше, а по апартаментам лимит — 20 млн рублей. Источник: bspb.ru

Для покупки квартиры банк «Санкт-Петербург» предлагает до 30 млн и выше, а по апартаментам лимит — 20 млн рублей. Источник: bspb.ru

Обложка статьи

Загородный дом с участком

С конца 2021 года все госпрограммы подходят для покупки готового дома или строительства дома на приобретаемом участке.

Условия. Загородная недвижимость всегда уступала по ликвидности квартирам. Последние проще и быстрее продать. Поэтому условия ипотеки для покупки дома тоже отличаются:

  1. Первоначальный взнос — от 20% по льготным программам, от 30—50% по собственным.
  2. Минимальная сумма — от 300 000 ₽, у многих банков есть максимальный лимит — обычно до 30—70 млн.
  3. Срок — от 1 года до 30 лет.

Обложка статьи

Особенности по ипотеке на покупку дома такие:

  • некоторые банки запрашивают дополнительные документы по дому — технический паспорт или фото;
  • дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания: есть электричество, вода и канализация — на садовые домики обычно кредит не дают;
  • не все банки готовы оформить ипотеку на дом по двум документам;
  • иногда важно, чтобы не было других объектов на участке;
  • могут быть требования к году постройки — например, от 2000 года и площадь — от 60 м²;
  • к дому есть круглогодичный подъезд;
  • назначение земельных участков — земли населенных пунктов или сельхозназначения;
  • вид разрешенного использования — ИЖС, ЛПХ, СНТ либо ДНТ на усмотрение банка;
  • у дома каменный, бетонный или кирпичный фундамент;
  • требования к местоположению — например, максимум 30—100 км от ближайшего офиса банка.

«Абсолют-банк» примет дом на кредитование, если он максимум в 30 км от населенного пункта, где есть офис банка. Источник: absolutbank.ru

«Абсолют-банк» примет дом на кредитование, если он максимум в 30 км от населенного пункта, где есть офис банка. Источник: absolutbank.ru

Строительство частного дома

Этот вид ипотеки переживает бум, ему способствовала эпидемия — люди старались избегать лишних контактов и переезжали за город. А с 2021 года интерес к загородному строительству поддержали льготные ипотечные программы.

По итогам августа 2023 года на ИЖС приходится до 38% ипотечных кредитов, выдаваемых на земельные участки и дома. По аналитике «Дом-рф» по итогам второго квартала 2023 года, объем выданных ипотек на строительство ИЖС вырос почти в два раза по сравнению с четвертым кварталом 2022 года.

Обложка статьи

Условия ипотеки зависят от типа покупаемой недвижимости и программы:

  1. Взнос — от 20%.
  2. Ставка — от 6% — по льготным программам, от 16% — по стандартным.
  3. Сумма — до 18 млн или без ограничений, если это своя программа банка.
  4. Срок — от 1 года до 30 лет.

Особенности. Ипотеку сначала оформляют на покупаемый участок. Если у клиента нет земли в собственности и залога для банка, то требования к ипотеке:

  • категория участка — земли сельхозназначения или населенных пунктов;
  • разрешенное использование — ИЖС, приусадебное хозяйство, садоводство или жилая застройка;
  • удаленность от офиса банка — максимум 50—100 км ;
  • материал стен — кирпич, бетон, брус или клееный брус, каркас, сип-панели или шлакоблок — зависит от банка;
  • выдача кредита обычно проходит в несколько этапов — например, первый транш — 35%, после постройки фундамента — еще 55% и третий транш — 10%;
  • на время строительства банк может запросить дополнительный залог или поручителя;
  • построить дом нужно в течение двух лет — если не уложиться в срок, банк повысит ставку на 2—3 п. п. или потребует досрочно вернуть кредит;
  • при ипотеке по льготным программам дом строит только подрядная компания, аккредитованная банком, исключения бывают редко.

После достройки дома клиент регистрирует его в Росреестре, делает оценку, и дом становится залогом по кредиту.

Обложка статьи

Таунхаус

Это дом блокированной застройки, который зарегистрирован как отдельный жилой объект с земельным участком. У таунхауса общая стена без проема с соседним домом. Такую недвижимость берут в залог некоторые банки.

Условия по ипотечным программам:

  1. Первоначальный взнос — от 20%. Зависит от программы: льготная ипотека или стандартная.
  2. Ставка — от 6% по льготным программам, от 16% по стандартным.
  3. Сумма кредита — от 300 000 ₽.

Обложка статьи

Особенности. Обычно требования такие же , как при кредитовании загородного дома с участком:

  • назначение участка — земли поселений или сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: жилая, дачная застройка или ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства или под приусадебный участок;
  • материал фундамента — свайный, ленточный, бетон, камень, кирпич или свайный железобетонный;
  • стены — каменные, кирпичные, панельные, монолитные или деревянные — зависит от банка;
  • у участка должны быть определены границы;
  • к дому есть круглогодичный подъезд и проведены коммуникации: электричество и канализация, есть санузел;
  • в доме система центрального отопления или возможность принять газ как источник отопления;
  • таунхаус может стоять на земле в долевой собственности, например, если таунхаус на три семьи, то на каждую должна быть оформлена 1 / 3 доля участка, либо под каждым домовладением — собственный участок.

Земельный участок

Чаще банки одобряют кредит на покупку дома с участком. Но есть и те, кто кредитуют покупку участка без строений. Это подходит заемщикам, которые не хотят строить дом или покупать готовый и оставлять его в залог. Или для тех, кто планирует строить летний дачный домик.

Обложка статьи

Условия ипотеки такие:

  1. Взнос от 20—30% .
  2. Ставки от 16—17% .
  3. Сумма — обычно от 300 000 до 30 000 000 ₽, в Сбербанке — до 100 000 000 ₽.
  4. Срок — от 1 года до 30 лет.

Особенности. Покупку земельного участка финансируют немногие банки. На ноябрь 2023 года их около 10. Вот главные требования:

  • нужно подтвердить доход и занятость, по двум документам ипотеку одобряют редко;
  • вид разрешенного использования участка — ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНТ;
  • должна быть круглогодичная подъездная дорога к участку;
  • без межевания землю не примут в залог;
  • проведено электричество к участку — у некоторых банков это обязательное условие.

Обложка статьи

Если участок уже подобрали, я советую выслать документы на землю ипотечному менеджеру на проверку — это доступно во многих банках. Сотрудник посмотрит участок и скажет, есть ли шансы на кредит. Лучше делать это заранее, чтобы не тратить время на сбор документов, а потом получить отказ.

Один мой клиент покупал участок, у которого не были определены границы. Это была единственная проблема, в остальном участок устраивал банк. Пока мы получали одобрение по заемщику, продавец успел сделать межевание, и мы смогли быстро одобрить участок и выйти на сделку.

Первоначальный взнос на ипотеку для покупки участка обычно выше. У банка «Санкт-Петербург» он от 35%, хотя по стандартной ипотеке на квартиру — от 15%. Источник: bspb.ru

Первоначальный взнос на ипотеку для покупки участка обычно выше. У банка «Санкт-Петербург» он от 35%, хотя по стандартной ипотеке на квартиру — от 15%. Источник: bspb.ru

Коммерческая недвижимость

Банки предлагают ипотеку на помещения, которое можно использовать в коммерческих целях, — офисы, складские помещения, магазины.

Принято считать, что ипотеку на покупку коммерческого помещения обычно выдают компаниям или ИП. Но это не так. Многие банки предлагают такую программу обычным людям, не предпринимателям.

Иногда собственникам бизнеса проще взять ипотеку как частному лицу — не нужно собирать документы по бизнесу: декларации, выписки по расчетным счетам или бухгалтерскую отчетность.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *